“拆二代”也有煩惱！

近日，有粉絲咨詢樓市君：洪家營村今年能拆嗎？會不會換開發(fā)商？

(資料圖)

從后臺留言來看，今年等待拆遷的村民有很多，但相比尚未拆遷的，昆明還有更多拆遷戶遲遲拿不到過渡費。

據(jù)樓市君不完全統(tǒng)計，近一年，昆明超10個城改項目出現(xiàn)安置過渡費停發(fā)。

粉絲留言截圖（頭像經(jīng)過處理）

最久拆遷15年

10余個項目停發(fā)過渡費

近一年來，不少進度緩慢的舊村改造項目，陸續(xù)出現(xiàn)不同程度的拖欠安置過渡費情況。

從地方留言板來看，時常有村民反映：

“多年前房子拆遷，村民搬到其他地方過渡，現(xiàn)在不僅住不上新房子，就連過渡費都還沒拿到?！?

出現(xiàn)這種情況的城改項目很多，樓市君整理發(fā)現(xiàn)已超10個。

粗略統(tǒng)計下來，在這10余個舊改村里面，超半數(shù)項目拆遷時間長達10年以上。

其中，啟動時間最長的大約在2008年左右，也是昆明大規(guī)模啟動城改的第一年。

比如草海伍家堆村，于2008年開始拆遷改造，因軌道公司資金短缺，停發(fā)過渡費。

還有2009年拆遷的西山區(qū)47號片區(qū)，因開發(fā)商正林集團資金問題，多年停發(fā)安置費。直到今年4月，終于迎來回遷房交付。

西山區(qū)47號片區(qū)回遷房交房公告

然而，有些城改項目則至今仍未完成回遷房建設(shè)。

今年3月，有村民在留言板咨詢，福德村過渡費停發(fā)4個月，回遷房何時建設(shè)。

根據(jù)關(guān)上街道回復(fù)，因經(jīng)濟下滑形勢影響，昆明軌道交通公司資金困難，未能及時發(fā)放福德片區(qū)過渡安置費。

不過，福德村回遷房建設(shè)計劃于今年4月30日前動工。

福德村改造范圍 圖源：昆明規(guī)劃

昆明城改規(guī)模龐大

市場平淡，開發(fā)商資金告急

為什么這些年，安置過渡費延遲的情況這么普遍？

這要追溯到2008年，昆明啟動大規(guī)模城改計劃，共395個村納入名單，總占地面積約13.4萬畝。

這一波城改浪潮下，各類企業(yè)扎堆進入城改市場。由于準(zhǔn)入門檻低，其中不乏資金實力較弱的房企。

在后續(xù)開發(fā)過程中，也就出現(xiàn)企業(yè)資金短缺、經(jīng)驗不足，導(dǎo)致城改停滯、爛尾的現(xiàn)象。

昆明城中村現(xiàn)狀 （昆明樓市一線攝）

近幾年來，雖然有更多的實力房企介入昆明城改，但受大環(huán)境影響，城改推動速度依然緩慢。

比如，2021年以來，房地產(chǎn)市場進入平淡期，房企“口袋”縮緊，一部分城改項目被迫暫緩。

根據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，百強房企實現(xiàn)銷售操盤金額5665.4億。

目前市場購買力仍然處于低位，單月業(yè)績環(huán)比降低14.4%。

圖源：克而瑞官微

今年1-4月，只有大概3成房企的業(yè)績，能夠?qū)崿F(xiàn)環(huán)比增長。

對于此前一直奉行高杠桿、快周轉(zhuǎn)策略的企業(yè)來說，既要應(yīng)對到期的債務(wù)，又要保留資金用于舊改項目新盤的開發(fā)、銷售，口袋并不寬裕。

而舊改項目投入資金大，周期長，為了優(yōu)先用于回款較快的新項目開發(fā)，開發(fā)商只能進行“選擇性違約”。

這也是我們?yōu)槭裁纯吹?，明明舊改新盤都要面世了，過渡費還在待發(fā)放狀態(tài)。

吳家營航拍（昆明樓市一線攝）

多家房企退出城改

俊發(fā)退出5個項目

實際上，由于市場資金緊張，近一年，房企退出城改的現(xiàn)象也很常見。

比如去年以來，昆明城改大戶的俊發(fā)，連續(xù)退出5個城改，總規(guī)模約5700畝。

去年，受資金影響，俊發(fā)退出船房村、普自村、沙地村城改。

今年4月，俊發(fā)負責(zé)開發(fā)的右營村城改三期重招合作伙伴。

按最新中標(biāo)結(jié)果，將由朗詩地產(chǎn)接棒右營村三期開發(fā)。

普自村實景（昆明樓市一線攝）

另在去年9月，融創(chuàng)相關(guān)公司也退出茨壩昆機片區(qū)“三舊”連片改造項目。

昆機舊改項目規(guī)模上千畝，投資金額約100億，改造規(guī)模龐大。

但去年以來，融創(chuàng)的重點任務(wù)是推動在建項目保交樓。在此背景下，已經(jīng)無力推進昆機片區(qū)城改。

昆機片區(qū)實景（昆明樓市一線攝）

昆明城改面臨諸多困境，但在官方層面，昆明也在切切實實支持、推進舊改，并推出相關(guān)保障政策。

2021年底，五華區(qū)發(fā)布城改新規(guī)，對城改項目前期合作企業(yè)（伙伴）提出明確要求。

比如，城改項目需由區(qū)級國有平臺公司或項目管理公司負責(zé)，完成項目征遷安置補償資金的籌集，并按照政策補償?shù)轿弧?

城改合作企業(yè)（伙伴）需具備有較強的經(jīng)濟實力和出資能力，并提供銀行出具的定期存單等。

來源昆明五華發(fā)布

樓市君認(rèn)為，在城改“震蕩”之后，或許昆明城改即將迎來新出路。

關(guān)于昆明城改，你還有什么想了解的？

歡迎到評論區(qū)留言！

來源：昆明樓市一線

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