萬達(dá)連下兩城。

近日，萬達(dá)集團(tuán)接連拿下北京SOLANA藍(lán)色港灣和北京五棵松卓展購物中心的整體經(jīng)營管理權(quán)，合作方式均為輕資產(chǎn)。

如果考慮到中國房地產(chǎn)行業(yè)目前平淡甚至低潮的大背景，和藍(lán)色港灣、五棵松卓展的江湖地位，萬達(dá)此舉無異于往平靜的湖面扔了一塊“大石頭”。

01 示范效應(yīng)與解局關(guān)口

SOLANA藍(lán)色港灣地處著名的北京朝陽商圈，自2008年開業(yè)以來，憑借獨(dú)一無二的自然景觀、充滿藝術(shù)氣質(zhì)的歐式小鎮(zhèn)建筑和以燈光節(jié)為代表的文化IP。

開業(yè)14年的藍(lán)色港灣，為何選擇此時(shí)牽手萬達(dá)，這對于中國商業(yè)地產(chǎn)界意味著什么？

不得不說，中國商業(yè)地產(chǎn)這盤大棋，已經(jīng)到了解局關(guān)口。

據(jù)東方證券數(shù)據(jù)，近年來中國商業(yè)新開工面積及竣工面積逐步減少，購物中心面積規(guī)模增速整體呈下降趨勢，購物中心正全面走向存量市場。截至 2020 年末，中國購物中心存量規(guī)模 4.4 億平方米，城鎮(zhèn)人口口徑人均購物中心面積接近 0.5 平方米，與日本 2017 年同口徑接近。

全面走向存量市場的另一面，是出租率的下滑和空置率的上升。根據(jù)市場研究機(jī)構(gòu)弗若斯特沙利文分析報(bào)告顯示，2015年至2020年，中國出租率低于70%的商業(yè)廣場數(shù)量由6662家增加至9606 家，占在管商業(yè)廣場總數(shù)的45.7%，接近一半。

大勢不可阻擋，也無法回避。

對于中國眾多商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主來說，要么繼續(xù)自持，一步步淪為低效資產(chǎn)甚至是負(fù)資產(chǎn)，要么尋求合作，引入專業(yè)操盤手，盤活資產(chǎn)，才有可能求得生存和發(fā)展。畢竟，沒有流動(dòng)性的財(cái)富等于貧窮，只有流動(dòng)性的財(cái)富才是富有，越來越多的人對這個(gè)市場原則感受深刻甚至是痛徹心扉。

此時(shí)，盤活資產(chǎn)的能力就顯得尤為重要和珍貴。而萬達(dá)給出的輕資產(chǎn)解局模式，已被市場證明了是一劑良方。

據(jù)公開資料顯示，萬達(dá)“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略，指的是萬達(dá)不出萬達(dá)廣場的資金，只輸出品牌，負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)、建設(shè)、招商與運(yùn)營，并按比例分得收益。

2017年，王健林為萬達(dá)規(guī)劃了輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，開始輕資產(chǎn)發(fā)展之路。2021年2月，萬達(dá)進(jìn)一步將輕資產(chǎn)戰(zhàn)略升級，不再投資持有萬達(dá)廣場物業(yè)，全面實(shí)施“輕資產(chǎn)”戰(zhàn)略。

萬達(dá)推行輕資產(chǎn)戰(zhàn)略四年，收獲頗豐。截止2021年6月30日，萬達(dá)商管簽約項(xiàng)目（在管+儲(chǔ)備）542個(gè)，其中在管380個(gè)商業(yè)廣場，在管建筑面積達(dá)5420萬平方米，已成為中國商業(yè)運(yùn)營服務(wù)提供商。在162個(gè)儲(chǔ)備項(xiàng)目中，獨(dú)立第三方項(xiàng)目達(dá)到133個(gè)，占比高達(dá)82.1%。

02 從“無中生有”到“妙手回春”

在眾多萬達(dá)輕資產(chǎn)合作成功案例中，深圳龍崗萬達(dá)廣場和北京雙橋萬達(dá)廣場是典型代表。

深圳龍崗萬達(dá)廣場所在的華南城，項(xiàng)目總規(guī)劃建筑面積約260萬平方米，體量大致和365個(gè)足球場相當(dāng)。在線下建材交易的黃金時(shí)代，這座包含7個(gè)交易廣場和大廳的工業(yè)原料城，每一天都是熙熙攘攘，人來人往。近年來，在電商平臺沖擊下，建材城不復(fù)往昔盛況，整個(gè)區(qū)域門可羅雀，陷入沉寂。

對此，萬達(dá)的盤活方案是：將華南城四號館打造成首個(gè)第四代萬達(dá)廣場，全力打造“體驗(yàn)”為核心的生活中心，引進(jìn)370多個(gè)特色品牌中，全國首店、創(chuàng)新概念旗艦店等超過150家，體驗(yàn)類業(yè)態(tài)超過80%。

全新定位的深圳龍崗萬達(dá)廣場，一夜爆紅：開業(yè)5天，龍崗萬達(dá)廣場客流就超過100萬。開業(yè)兩個(gè)月，客流超過500萬人次，總銷售額超過5億，刷爆全深圳人的朋友圈，從冷清的華南城家居四號館變身為人流如織的特區(qū)消費(fèi)新地標(biāo)。

相比于深圳龍崗萬達(dá)廣場的“無中生有”，北京雙橋萬達(dá)廣場則堪稱“妙手回春”。

北京雙橋萬達(dá)廣場由東星時(shí)代廣場改造提升而來。2020年，萬達(dá)接手的是一個(gè)近乎于“休克”的東星時(shí)代廣場：超過70%的品牌已經(jīng)撤店，單月總銷售只有十幾萬，商戶們信心跌至冰點(diǎn)，廣場內(nèi)冷冷清清。誕生8年、幾經(jīng)易手的東星時(shí)代廣場走到了生死邊緣。

可在萬達(dá)的眼里，東星時(shí)代廣場完全可以煥發(fā)新生機(jī)：整個(gè)雙橋地區(qū)缺乏成熟的購物餐飲休閑中心，3公里半徑里有約30萬的消費(fèi)人口，5公里半徑內(nèi)有80萬人，廣場對面就是兩個(gè)大型文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園，這是實(shí)打?qū)嵉氖袌鲂枨蟆?/p>

萬達(dá)首先做的是強(qiáng)化雙橋萬達(dá)廣場社區(qū)型購物中心的產(chǎn)品定位。2021年，雙橋萬達(dá)管理團(tuán)隊(duì)組織了22場營銷活動(dòng)，其中就包括6場社區(qū)行，重塑周圍社區(qū)居民對廣場的認(rèn)識。

接著是調(diào)整業(yè)態(tài)占比，提高以餐飲、休閑類為代表的體驗(yàn)型業(yè)態(tài)占比，餐飲業(yè)態(tài)占比達(dá)到53%，引入多個(gè)知名品牌，提升整體品牌級次，進(jìn)一步吸引客流。

2020年12月24日，完成整體改造提升的東星時(shí)代廣場改名為北京雙橋萬達(dá)廣場，開門迎客。

只用了1年，萬達(dá)就徹底盤活了局面：年整體營收從不足1000萬元，猛增至2021年的2.24億，從門可羅雀到年客流897萬人次，整體出租率達(dá)到98.92%。

好的產(chǎn)品會(huì)說話，成功的案例是最好的招牌。如果說深圳龍崗和北京雙橋項(xiàng)目展示了萬達(dá)化腐朽為神奇的能力，那么北京藍(lán)色港灣的業(yè)主選擇牽手萬達(dá)，則是對萬達(dá)運(yùn)營能力的更高階認(rèn)可，寄托了優(yōu)上加好的期待。

據(jù)悉，5月1日，藍(lán)色港灣管理權(quán)就將全面移交給萬達(dá)，為期20年。五棵松卓展中心則更名為北京五棵松萬達(dá)廣場，未來將落位第四代萬達(dá)廣場全國旗艦產(chǎn)品。

顯然，北京藍(lán)色港灣和五棵松卓展只是新的開始，相信萬達(dá)輕資產(chǎn)扔下的這一塊“大石頭”，會(huì)在中國商業(yè)地產(chǎn)的湖面上激起更多的漣漪。

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